河内2026年新地价表发布：17个价格分区正式实施，中心区最高超7亿越南盾/平方米
写在前面（全文约2000字）
2025年11月26日，河内市人民议会第28次会议通过了关于首次土地价格表的决议，自2026年1月1日起正式实施。这是河内市根据2024年《土地法》规定制定的首份土地价格表，也是土地财政政策的重要基础。新地价表按照17个区域进行划分，取代了过去按郡、县行政边界定价的方式。这一调整基于2024年《土地法》及第102/2024/NĐ-CP号法令，旨在确保土地使用费计算、土地租金计算、补偿及征地支持等工作的统一、公开和透明。
一、新政出台背景与法定实施细则
2025年11月26日，河内市人民议会第28次会议通过了关于首次土地价格表的决议，自2026年1月1日起至2026年12月31日适用。该地价表草案由河内市农业与环境厅提交，是基于2024年《土地法》及政府第102/2024/NĐ-CP号法令（2024年7月30日颁布）制定的。
新地价表将全市划分为17个区域，涵盖超过2000条街道。
地价表中土地位置划分为四个等级：
- 位置1：地块至少有一面临街、道路或有名称的巷子；
- 位置2：地块邻接巷子、小胡同，路面宽度3.5米及以上；
- 位置3：地块邻接巷子，路面宽度2至3.5米；
- 位置4：地块邻接巷子，路面宽度2米以下。
地价表中土地位置划分示意图，图片来源：天巡微小
对于多面临街的地块，适用K系数进行调整：四面邻街乘以1.3倍、三面邻街乘以1.25倍、两面临街交叉口乘以1.2倍、两面临街但不交叉乘以1.18倍。
多面临街地块k系数调整示意图，图片来源：天巡微小
参考链接：
<https://news.laodong.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-o-ha-noi-co-hieu-luc-tu-112026-cao-nhat-702-trieu-dongm2-1615121.ldo>
<https://thuonghieucongluan.com.vn/ha-noi-ban-hanh-bang-gia-dat-moi-tu-2026-thay-doi-lon-trong-phan-vi-tri-va-he-so-k-a292444.html>
二、各区域住宅用地价格分布
区域1（一环内）——最高价格超过7.02亿越南盾/平方米
区域1涵盖一环以内的各坊，包括西湖郡、玉河坊、巴亭郡、讲武坊、椰市门坊、还剑郡、文庙—国子监、南门坊、二征夫人郡等。
最高住宅用地价格超过7.02亿越南盾/平方米，适用于临街（位置1）的地块，涉及以下街道：赵夫人街（盘行街至陈兴道街段）、丁先皇街、二征夫人街（黎圣宗街至馆使街段）、桃行街、盘行街、横街、黎太祖街、李常杰街、教堂街、陈兴道街（陈圣宗街至黎笋街段）。该价格较现行地价表上涨约2%。
区域1中价格最低的街道为铜鼓（西湖郡），约为8200万越南盾/平方米。九个中心坊的住宅用地均价为2.553亿越南盾/平方米，涨幅约2%。
参考链接：<https://vietnamnet.vn/en/hanoi-proposes-new-land-price-framework-record-high-rate-hits-vnd700-million-m2-2457720.html>
区域2（二环内）——最高超过3.18亿越南盾/平方米
区域2涵盖二环内的6个坊：红河、永绥、白梅、金莲、栋多、廊。
最高价格超过3.18亿越南盾/平方米，适用于廊下街临街地块；
最低价格为6800万越南盾/平方米，适用于新开街、灵南街等。
区域2同样适用约2%的涨幅。
区域3（二环至三环之间）——最高超过2.43亿越南盾/平方米
区域3涵盖二环至三环之间的13个坊：富上坊、春定坊、义都坊、纸桥坊、安和坊、青春坊、姜亭坊、芳列坊、定公坊、相梅坊、黄梅坊、永兴坊、岭南坊。
最高价格超过2.43亿越南盾/平方米，适用于阮廌街临街地块。
该区域同样适用约2%的涨幅。
区域4（三环外红河右岸）——最高超过1.47亿越南盾/平方米
区域4涵盖三环外红河右岸北至升龙大道的6个坊：吉坊、东鄂坊、西就坊、富演坊、春芳坊、慈廉。
最高价格超过1.47亿越南盾/平方米，适用于范雄街街临街地块；
最低约3000万越南盾/平方米，适用于珠带街和东桠街。
该区域同样适用约2%的涨幅。
参考链接：<https://news.laodong.vn/bat-dong-san/du-thao-bang-gia-dat-2026-o-ha-noi-cao-nhat-702-trieu-dongm2-1599006.ldo>
河内市2026年拟议地价表（区域1-4）地理位置，影像时间：2025年12月23日（红色核心区（区域1：一环内）；蓝色次级区（区域2：二环内）；黄色中端区（区域3：二环至三环）；紫色外围区（区域4：三环外红河右岸））
郊区各区域——涨幅最高达26%
郊区各乡的地价涨幅最为显著。
区域9（包括莲明、乌演、丹凤、怀德、阳和、东山、安庆等乡）涨幅最高，达26%。
该区域最高价格为6470万越南盾/平方米，适用于32号国道（春芳坊至金钟—迪泽都市区入口段）的位置1地块。
区域9的位置1均价为3040万越南盾/平方米，高于现行水平的2680万越南盾/平方米。
区域7（包括先胜、安朗、光明、麋泠、福盛、秋林、东英、永成、天禄等乡）和区域10（包括大成、青池、玉回、南富、平明、三兴、常信、鸿运、青威、丹和、常福、章阳等乡）均拟上调25%。
农业用地价格
农业用地方面，河内最高农业用地价格维持在29万越南盾/平方米，自2026年1月1日起适用，适用于先胜、安朗、光明、麋泠等北方各乡。位于居民区内的农业用地价格可设定更高，但不得超过周边同类农业用地价格的50%。
参考链接：<https://www.vietnam.vn/en/du-kien-gia-dat-ha-noi-chia-thanh-17-khu-vuc>
结语
河内市2026年新地价表首次将全市划分为17个价格区域，取代了过去按郡、县行政边界定价的方式。一环内九大中心坊的住宅用地均价达2.553亿越南盾/平方米，最高单价突破7.02亿越南盾/平方米；二环内最高超过3.18亿越南盾/平方米；三环外最高超过1.47亿越南盾/平方米；而郊区部分区域涨幅高达26%。农业用地最高价格维持在29万越南盾/平方米。这一价格梯度为未来土地拍卖、新房定价及土地相关税费提供了法定依据，标志着河内土地市场进入更加规范和透明化的阶段。
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—— 转载自 SpaceMV问道公众号，署名：SpaceMV问道