地价狂飙之后：2026年海防住宅价格全景图——从保障房到高端公寓，谁在领涨？
写在前面（全文约3100字）
土地拍卖成交价是研判城市房地产发展预期的核心先行指标，但地价最终需要通过房价来实现价值闭环。上一篇我们梳理了海防市2026年新地价表的梯度分布与土地拍卖市场的整体表现，市中心一级住宅用地基准地价最高达1.6亿越南盾/平方米，2026上半年土地拍卖整体溢价率突破25%。那么，地价上涨之后，海防的住宅价格究竟走到了哪一步？
一、海防住宅市场价格分层全景
1.1 社会住房：1500万-3000万越南盾/平方米，刚需的“安全垫”
社会住房是海防住宅市场中价格最低的层级，也是大量工业园区工人的主要购房选择。
2026年6月，海防市建设厅公布了水源坊社会住房项目的暂定售价。该项目由黄辉集团旗下CRV房地产集团投资建设，包含9栋4层公寓楼，预计将于2026年第四季度完工并投入使用，共有495套公寓，面积从43.1至64.24平方米不等。价格因楼层差异显著：一层公寓价格最高，在2735.5万至2999.3万越南盾/平方米之间；四层公寓价格最低，为1077万至1180.9万越南盾/平方米。（该价格已含增值税，不含维护费。）
海防市水源坊Do Muoi街沿线的社会住房项目（即CRV项目）的建设实景，图片来源：Vietnam
参考链接：
<https://www.vietnam.vn/en/du-an-noxh-tai-hai-phong-co-gia-gan-30-trieu-dong-m2>
2026年6月，海防市将毛田乡社会住房项目的暂定售价从1970万越南盾/平方米上调至2116万越南盾/平方米，上调幅度约7.4%。该项目由南多房地产投资开发联合股份公司开发。该项目占地近3公顷,包括4栋建筑,共20层和1层地下室,为工人、劳工及其他符合条件的个人提供共计1388套社会住房。
参考链接：
<https://www.vietnam.vn/en/hai-phong-dieu-chinh-tang-gia-ban-nha-o-xa-hoi-du-an-mao-dien-them-1-4-trieu-dong-m2>
2025年4月更新的信息显示，安阳（An Đồng）社会住房项目（775套公寓）起售价约1883万越南盾/平方米，Evergreen长锐（Tràng Duệ）项目（2538套公寓）起售价约1600万越南盾/平方米，吴权郡梁庆善社会住房项目售价约1931.4 万越南盾/平方米。
Evergreen长锐（Tràng Duệ）项目卫星影像，影像时间：2026年5月25日
Evergreen长锐（Tràng Duệ）项目关键数据
| 项目信息 | 关键信息 | |--------------|------------------------------------------------------| | 项目名称 | 常青庄杜社会住房（Nhà ở xã hội Evergreen Tràng Duệ） | | 项目地点 | 海防市安阳郡黎利乡和国俊乡 | | 投资方 | 西贡-海防工业园股份公司（SHP） | | 总面积 | 31369㎡ | | 建筑密度 | 31% | | 规模 | 2538套公寓（10栋公寓楼，每栋15层） | | 户型面积 | 26㎡、40㎡、52㎡、55㎡ | | 卧室类型 | 单间公寓、一室一厅、两室一厅、转角两室一厅 | | 交付时间 | 2024年第四季度 |
参考链接：
<https://soxd.haiphong.gov.vn/huong-dan-va-cac-van-ban-lien-quan/thong-tin-ve-cac-du-an-nha-o-xa-hoi-trinh-tu-thu-tuc-dang-ky-mua-nha-o-xa-hoi-van-ban-so-2097-sx-746725>
https://evergreentrangdue.com/
2025年底，Vinhomes Trang Cat项目的Happy Home社会住房（一期）平均售价约2268万越南盾/平方米，其中54套于2026年9月起开售。
Happy Home Tràng Cát社会住房卫星影像，影像时间：2025年7月17日
参考链接：
<https://www.vietnam.vn/en/54-can-ho-happy-home-trang-cat-mo-ban-tu-thang-9>
从供应量来看，截至2025年，海防市已建成超过13100套社会住房，超额完成政府目标23%。2026年上半年，全市建成并交付1383套社会住房；其中仅第二季度就完成864套，超出计划395套。2026-2027年，海防市计划再建约13900套社会住房。
参考链接：
<https://www.vietnam.vn/en/hai-phong-cong-bo-gia-ban-nha-o-xa-hoi-cao-nhat-gan-30-trieu-dong-m2>
<https://www.vietnam.vn/en/tp-hai-phong-but-toc-phat-trien-nha-o-xa-hoi-vuot-kich-ban-va-chuyen-huong-sang-cho-thue>
1.2 普通公寓：海防市场主力
普通公寓是海防住宅市场的主力层级。
2025年第三季度，海防公寓价格较2023年初累计上涨17%，租赁收益率达4.6%。私人住宅价格同期飙升32%，尤其在黎真郡和建安郡表现突出。
参考链接：
<https://vietnamnews.vn/economy/1728560/large-cities-enter-new-growth-cycle-in-real-estate-market.html>
进入2026年，市场出现结构性变化。根据Batdongsan.com.vn及海防房地产协会的市场研究数据，2026年上半年，公寓板块在流动性和价值方面成为市场领先板块。具体而言，海防公寓的搜索量增长了17%，售价较2025年同期也上涨了17%。与此同时，土地地块的搜索量下降了29%，售价下降约6%。这一趋势反映了投资者偏好的明显转变——从投机土地转向寻求可立即入住或能提供稳定现金流的房产。
从2023年第一季度到2026年第一季度，海防公寓市场的投资者关注度累计增长了117%。
2026年上半年海防房地产市场分化，图片来源：天巡微小
参考链接：
<https://www.vietnam.vn/es/dong-von-bat-dong-san-hai-phong-dinh-hinh-huong-di-moi>
1.3 高端公寓与带地住宅：市场的“天花板”
高端公寓和带地住宅构成了海防住宅价格的天花板。
由Gamuda Land开发的Ambience项目是2026年海防高端市场的代表性项目，凭借优越的规划、配套设施和可持续发展定位，一期推出的公寓单位已成功售出95%。黄辉集团开发的Hoang Huy Green River项目同样受到市场关注，是较少数已具备交付条件的项目。
Ambience项目卫星影像，影像时间：2026年3月13日
带地住宅方面，2026年第一季度，越南北部带地住宅市场新增供应2,894套，主要来自海防和兴安，总供应量达111469套，销售率为92.6%。一级市场平均价格为6127美元/平方米（按土地面积计算），同比下降14.7%，原因在于郊区供应增加及卫星省份提供了更多样化的定价选择。
参考链接：
<https://news.laodong.vn/thong-tin-doanh-nghiep/ambience-tao-suc-hut-tai-hai-phong-95-quy-can-giai-doan-dau-duoc-giao-dich-1727831.ldo>
<https://www.jll.com/en-sea/insights/market-dynamics/vietnam-north-ready-build-landed-properties>
二、从地价到房价：传导链条与市场信号
2.1 五年房价涨幅：海防71%，四大城市中排第二
根据Batdongsan.com.vn在2025年10月线上研讨会上发布的数据，2021年至2025年间，越南四大城市的房地产价格累计涨幅分别为：河内112%、海防71%、岘港53%、胡志明市42%。海防的五年涨幅在四大城市中排名第二，远高于胡志明市和岘港。
海防市2025年地区生产总值（GRDP）增长11.81%，越南全国排名第二。合并后的新海防市人口超过460万，经济体量位列全国第三。仲量联行（JLL）2025年11月的市场快照指出，海防正迅速转变为越南房地产版图上的焦点城市。
参考链接：
<https://en.haiphong.gov.vn/news/city-s-socio-economic-statistics-in-2025-officially-announced-844437>
2.2 地价到房价的传导机制
地价与房价之间存在直接且可量化的传导关系。在海防市中心核心地段，土地稀缺性推高了土地成本在总房价中的占比；而在郊区，地价相对较低，土地成本占比随之下降。
2025年第一季度，海防各大交易所交易量同比上涨约30%，房地产价格上涨10%-30%，其中土地价格波动最大的地区在水源县、长吉坊、阳京郡。这一轮价格上涨的驱动力之一，正是土地拍卖市场热度的传导。
2.3 2026年市场转向：从投机到真实价值
进入2026年，海防房地产市场经历了从投机资本向真实价值开发的明显转变。
社会住房板块在流动性方面表现突出，成为市场的“亮点”。这一板块超越了既定目标，成为平衡供需、推动市场可持续发展的基石。海防房地产协会认为，社会住房板块的显著增长是社会福利优先级的明确体现。
与此同时，公寓挂牌价格在2026年第一季度出现温和回调。2026年1月至5月，部分项目售价从高点有所回落。公寓市场正进入价格调整阶段。
参考链接：
<https://www.vietnam.vn/es/dong-von-bat-dong-san-hai-phong-dinh-hinh-huong-di-moi>
三、驱动力：FDI、工业园区与人口流入
海防住宅价格的上涨并非孤立现象，其背后有坚实的基本面支撑。
3.1 FDI持续涌入
截至2026年6月25日，海防市吸引外资约31.35亿美元，同比增长76.7%。其中92.4%集中在工业园区和经济区，主要涉及高科技和加工制造业领域。全市全市已设立（含已建成、在建及获批）46个工业园区，计划到2030年扩展至69个。
3.2 工业用地需求旺盛
海防是越南北部工业用地供应量最大的省份之一。廷武-吉海经济区地价约120-180美元/平方米/租赁期，全市工业园区土地价格普遍在110-160美元/平方米区间。2025年第二季度工业土地租金在130-150美元/平方米之间。工业地产供应量已超过4100公顷，入驻率超过85%。
参考链接：
<https://www.jll.com/en-sea/insights/market-perspectives/hai-phong-property-market-perspectives-2025>
3.3 人口与住房需求
工业园区的大量就业人口创造了持续的住房需求。海防市计划在2026-2027年再建约13900套社会住房，以满足居民住房需求。社会住房项目的快速去化（安阳项目已售636/775套、Evergreen项目已售1770/2538套）印证了刚需的真实存在。
参考链接：
<https://news.laodong.vn/bat-dong-san/cap-nhat-cac-du-an-nha-o-xa-hoi-tp-hai-phong-moi-nhat-1587850.ldo>
结语
2026年海防住宅市场已形成清晰的价格分层体系，社会住房、普通公寓、高端物业各司其职，共同构成完整的住宅供给结构。在地价大幅上涨传导至房产端后，市场交易结构出现明显变化，投资者逐步减少土地投机行为，将资金转向流动性更好、能产生稳定收益的公寓产品。
产业与人口是支撑本地住房需求的底层条件，外资持续落地、工业园区持续扩容，不断导入务工群体，催生长期刚性居住需求。当地持续加码社会住房建设，持续扩充刚需房源供给，以此平衡城市住房供需。
纵向对比来看，过去五年海防房价涨幅在越南四大城市中位居第二，城市经济规模稳步提升，房产价值增长具备产业基础。2026年公寓市场整体上行，但短期出现小幅价格回调，土地市场热度同步降温，市场整体进入结构性调整阶段。
\#海防房价#越南房地产#地价与房价#海防公寓
留言区问题：
外资工厂持续落地带动大量务工人口，海防住房长期需求最稳固的赛道是？
A.城郊大规模社会住房，匹配产业工人刚需
B.市区普通流通公寓，兼顾自住与出租收益
C.市中心高端改善公寓，面向高收入外资管理层
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—— 转载自 SpaceMV问道公众号，署名：SpaceMV问道