河内土地拍卖密集推进：2026年306个项目待拍，郊区成交价屡创新高
写在前面（全文约1900字）
2025年底至2026年，河内市密集推出大量土地拍卖项目，从郊区小型地块到市中心黄金地块，价格跨度极大。土地拍卖价格被市场普遍视为未来房价走势的最直接风向标。与此同时，2024年《土地法》实施后，土地拍卖规则也经历了重大调整，保证金比例从20%提高至最高50%，弃标者将被禁止参与拍卖2至5年。
一、2026年全年官方土地拍卖总规划
根据河内市人民委员会发布的《2026年土地使用权拍卖计划》（编号Plan No. 135/KH-UBND），2026年河内市计划拍卖306个土地项目及独立地块，出让净土地面积728.97公顷（不含技术基础设施建设面积），政府测算本次全年土拍可带来财政土地出让收入约63031.47亿越南盾。
参考链接：
<https://news.laodong.vn/bat-dong-san/306-du-an-khu-dat-du-kien-duoc-ha-noi-dua-ra-dau-gia-1681716.ldo>
二、2026年已落地土拍典型案例：郊区地价暴涨，市中心地块出现巨额弃标
（一）石室县西湖乡（城郊地块单价冲高至1.645亿越南盾/平方米）
2026年2月8日，石室县西湖乡在两级地方政府模式实施后首次举行土地拍卖。上午场次中，平夏村的22块地块成功拍卖，地块面积69.2 - 117.1平方米，起拍价1180万 - 1850万越南盾/平方米。最高成交价达1.645亿越南盾/平方米，接近起拍价的9倍；最低成交价为6380万越南盾/平方米，为起拍价的5.4倍。
同日，Ma Co地区的20块地块和Dong Nga地区的2块地块也进行了拍卖，面积68.5至150平方米，起拍价1080万至5080万越南盾/平方米，全部成交。最高成交价9680万越南盾/平方米，接近起拍价9倍；最低6280万越南盾/平方米，为起拍价的5.8倍。
两级地方政府模式（two-tier local government model）：越南自2025年7月1日起正式实施的地方行政新架构——“省—乡（坊）”两级制。
拍卖现场图，图片来源：Vietnamnet.vn
参考链接：
<https://vietnamnet.vn/en/land-auction-prices-on-hanoi-s-outskirts-surpass-vnd160m-sqm-experts-warn-2490343.html>
- 国威县17块地块拍卖（单宗地溢价超13倍，政府增收超1600亿越南盾）
2026年4月，国威县（原Sai Son乡）技术基础设施项目A区和B区的17块地块成功拍卖，地块统一起拍单价仅为950万越南盾/平方米。所有地块成交单价均突破8400万越南盾/平方米。其中A19地块刷新片区纪录，成交单价1.25亿越南盾/平方米，相当于起拍价的13.1倍。拍卖结束后，财政总收入达到1897亿越南盾，较起拍价增加1664亿越南盾。
参考链接：
<https://www.vietnam.vn/en/ha-noi-17-lo-dat-tai-xa-quoc-oai-trung-dau-gia-tu-84-den-125-trieu-dong-m2>
- 高伯括街18号“黄金地块”拍卖（成交价近1.38万亿越南盾后弃标）
2026年6月，高伯括街18号的3366平方米“黄金地段”以近1.38万亿越南盾（约1.379万亿越南盾）成交。中标方为Duyên Hà有限责任公司。然而仅一周后，该公司突然申请弃标，接受损失约1350亿越南盾保证金。
参考链接：
<https://vietnamnet.vn/dai-gia-ha-noi-trung-dat-vang-gan-1-400-ty-dong-bo-coc-mat-135-ty-la-ai-2528803.html>
三、2026年7月待开拍重点地块
（一）应和县62块地块拍卖（起拍价802.6万越南盾/平方米）
应和县Đồng Trước Dưới区域的62块地块将于2026年7月11日上午8时30分举行拍卖。地块总面积7896平方米，每块面积120至180平方米。起拍价为802.6万越南盾/平方米。第一轮竞价步长为1700万越南盾/平方米，从第二轮起竞价步长为20万越南盾/平方米。
参考链接：
<https://laodong.vn/bat-dong-san/sap-dau-gia-62-thua-dat-vung-ven-ha-noi-gia-khoi-diem-8-trieu-dongm2-1724742.ldo>
| | | |----------|-----------------------------| | 指标 | 数值 | | 地块总数 | 62 | | 总面积 | 7896 m<sup>2</sup> | | 起拍单价 | 802.6万越南盾/m<sup>2</sup> | | 总起拍价 | 6337329.6万越南盾 |
（二）安庆乡（An Khánh）2公顷地块拍卖（起拍价1.06万亿越南盾）
河内市计划公开拍卖位于安庆乡（An Khánh）的一宗住宅开发用地，总面积约20707平方米。该地块规划建设低层住宅（nhà ở thấp tầng），起拍总价超过1.06万亿越南盾，折合起拍价约5290万越南盾/平方米。
根据拍卖方案，竞买将采用多轮密封投标（bỏ phiếu kín trực tiếp nhiều vòng）方式进行，至少进行5轮竞价。每轮竞价最低加价幅度为100亿越南盾，竞买人在每一轮均需提交高于上一轮最高报价的有效报价，最终报价最高且符合规定的竞买人获得土地使用权。正式拍卖时间为2026年7月15日上午8:30。
土地拍卖竞价流程图，图片来源：天巡微小
参考链接：
<https://news.laodong.vn/bat-dong-san/ha-noi-sap-dau-gia-khu-dat-hon-20700-m2-xay-nha-o-thap-tang-tai-xa-an-khanh-1717930.ldo>
（三）2026年7月：安所坊X2A安置区100块地块拍卖（起拍价近9170亿越南盾）
河内即将拍卖安所坊X2A安置区内超过1公顷（10210.9平方米）的地块，共100块地块，规划建设低层住宅，预计2026至2028年间实施。土地起拍价近9170亿越南盾（约916.72亿越南盾），拍卖中标人获得的土地保质期为50年。拍卖定于2026年7月23日上午8时30分在安所坊人民委员会礼堂举行。
安所坊X2A安置区卫星影像，影像时间：2025.10.03
参考链接：
<https://www.vietnam.vn/ha-noi-sap-dau-gia-100-lo-dat-lam-nha-o-thap-tang-gia-khoi-diem-gan-917-ty-dong>
四、土地拍卖规则重大调整
针对2024年底至2025年初频繁出现的弃标现象，越南当局已收紧土地拍卖规定（第66.11/2026号决议）。保证金比例已从之前的20%提高至最高50%。弃标者（没收保证金）将被禁止参与拍卖2至5年；未全额支付中标金额者可能被禁止6个月至3年。此前，《财产拍卖法》仅对投资或矿产开发项目中弃标的企业实施禁令，对参与住宅用地拍卖的个人没有具体规定。
参考链接：
<https://vietnamnet.vn/en/land-auction-prices-on-hanoi-s-outskirts-surpass-vnd160m-sqm-experts-warn-2490343.html>
结语
2026年河内306宗土地集中出让，既是城市扩容建设的重要抓手，也重塑了越南首都土地交易规则。保证金提升、严厉的弃标惩戒，短期将抑制非理性竞价，但长期高地价传导至楼市的压力仍不可忽视。后续7月三场大规模土拍的成交价格、溢价水平，将成为判断河内下半年房地产市场走势的核心观测指标。
留言区问题：
河内大幅提高土拍保证金并严惩弃标行为，该政策主要会改变哪类投资者拿地策略？
A.小型散户自住购房者
B.中小本土地产开发商
C.大型房企大额地块投资
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—— 转载自 SpaceMV问道公众号，署名：SpaceMV问道