区划扩容+新政落地，2025-2026越南海防土地拍卖地价与市场分析

区划扩容+新政落地，2025-2026越南海防土地拍卖地价与市场分析

写在前面（全文约2000字）

土地拍卖成交价是研判城市房地产发展预期的核心先行指标，若地块拍卖成交价大幅高于初始起拍价，直观反映出房企、不动产投资者对片区中长期房价上涨空间抱有充足信心。

海防作为越南第三大城市、越南北部核心港口枢纽，近年外资工业项目持续落地、产业人口不断涌入，土地交易市场热度持续走高。2025年海防迎来重大行政区划调整，原海阳省全域并入市域范围，城市规模、人口体量同步大幅扩张；同年年末全新土地定价政策正式出台，并于2026年起全面实施，重塑全市土地价值定价体系。

一、海防市城市基础与土地政策框架

1.1行政与地理概况

海防市位于越南北部红河三角洲，是越南中央直辖市之一，也是越南北部最大的港口城市。2025年6月，越南国会通过《第202/2025/QH15号决议》，决定将原海阳省整体并入海防市，形成新的海防市。调整后，海防市自然区域面积约3194.72平方公里，人口约466.41万人。随后，越南国会常务委员会依据《第1669/NQ-UBTVQH15号决议》完成乡级行政区划调整，新海防市设有114个乡级行政单位，包括67个乡、45个坊和2个特区，相关地方政府自2025年7月1日起正式运行。

参考链接：<https://en.wikipedia.org/wiki/Haiphong>

<https://www.tinnhanhchungkhoan.vn/hai-phong-van-hanh-thu-nghiem-mo-hinh-chinh-quyen-dia-phuong-2-cap-ngay-206-256-chinh-thuc-tu-17-post371529.html>

合并后海防市行政边界卫星影像图，影像时间：2020年12月31日

1.2土地管理制度

海防市于2025年12月11日发布了第85/NQ-HĐND号决议，制定了首份基于2024年《土地法》市场原则的土地价格表，正式废除了旧的土地价格调整系数（K系数）制度。该土地价格表自2026年1月1日起生效，包含4个附录：农业用地价格表、农村住宅用地及商业服务用地价格表、城区住宅用地及商业服务用地价格表、工业园区及工业集群用地价格表。

参考链接：<https://news.laodong.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-tphai-phong-tu-nam-2026-1626101.ldo>

二、2026海防市官方基准地价梯度明细

全市地价天花板！4条主干道VT1地价登顶1.6亿越南盾/m²

本次划定的一级住宅用地（VT1）最高单价全部集中在市中心核心商圈，四条路段每平米地价统一刷新至1.6亿越南盾：

1. 鸿榜坊・光中街

1. 黎真郡苏校街（梂坦路口—安阳路口区间）

1. 跨黎真郡、安边坊的阮德景街（梂坦路口—陈元翰路口区间）

1. 覆盖黎真郡、嘉园坊的梂坦街

城市一线黄金地段，单价1.5亿越南盾/m²

紧随顶级地块之后，多条城市主干道属于次核心优质地块，土地价值同样居高不下，统一定价1.5亿越南盾/m²：

• 陈富街（梂坦路口至奠边府路口段，横跨黎真郡、鸿榜坊）

• 鸿榜坊陈兴道街（梂坦路口—奠边府路口）

• 奠边府街（串联鸿榜坊、嘉园坊、吴权郡）

市中心成熟街区，1.45亿、1.2亿档位地价

鸿榜坊两条主干道地价持平，VT1单价1.45亿越南盾/m²，分别是黄文树街、丁先皇街；吴权郡与嘉园坊交界的黎鸿峰街，一级住宅用地定价1.2亿越南盾/m²，也是老城热门置业路段。

全市洼地！最低住宅地价仅200万越南盾/m²

除去白龙尾特殊管控区域，本次地价表中VT1住宅用地最低价集中在阮廌坊寨涩片区的九上（Chin Thuong）居民区主干道，每平米仅200万越南盾，和市中心1.6亿/m²的天价地块相差整整80倍，城郊与核心城区土地价值差距一目了然。

海防市VT1地价区域分异与价差对比图，图片来源：天巡微小

参考链接：

<https://news.laodong.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-tphai-phong-tu-nam-2026-1626101.ldo>

三、2025–2026年拍卖市场整体表现

2025年，海防市土地价格出现显著上涨。海防市房地产协会主席阮光文介绍，仅2025年第一季度，海防各大交易所交易量同比上涨约30%，价格上涨10–30%，其中土地价格波动最大地区在水源县(Thủy Nguyên)、长吉坊(Tràng Cát)、阳京郡(Dương Kinh)。

参考链接：

<https://onehousing.vn/blog/bat-dong-san-hai-phong-nam-2025-troi-day-manh-me-nho-loat-dai-du-an-ty-do-n17t>

2026年上半年（1月1日至6月23日），海防市资产拍卖服务中心共签署165份资产拍卖合同，成功拍卖129宗。总起拍价超过72590亿越南盾，总成交价达到91220亿越南盾，较起拍价增加超过18630亿越南盾，涨幅超过25%。相比之下，2025年同期涨幅仅为15%。

其中，土地使用权拍卖占全市资产拍卖的85%以上，总成交价超过77450亿越南盾，较起拍价增加近13520亿越南盾。

2026年上半年海防市资产拍卖成绩全景图，图片来源：天巡微小

部分拍卖表现尤为突出：

• 黎光道66块地（嘉园坊）：成交额超7380亿越南盾，超出起拍价2490亿越南盾；

• 先朗县100块安置地：成交额超2050亿越南盾，超出起拍价990亿越南盾；

• 和平坊3号和7号居民区11块地：起拍价仅222亿越南盾，成交价达593亿越南盾；

• 锦江乡茂新村21块地：起拍价197亿越南盾，成交价近442亿越南盾。

参考链接：<https://www.vietnam.vn/en/cac-phien-dau-gia-dat-nong-tro-lai>

结语

综合2025-2026年海防土地市场全维度数据不难看出，行政区划扩容、新版土地定价新规、北部港口工业红利三重因素共同助推本地土地拍卖行情持续升温。2026上半年土地拍卖整体溢价率突破25%，较去年同期提升10个百分点，核心城区优质地块竞拍竞争尤为激烈，城郊安置地块、县域工业配套用地同样出现大幅溢价，市场整体看多情绪浓厚。

从地价分层来看，海防土地价值呈现极端分化格局：市中心核心主干道一级住宅用地基准地价最高达1.6亿越南盾/m²，而城郊偏远片区住宅地价仅200万越南盾/m²，价差高达80倍，城市核心与外围发展差距显著。未来随着并入的原海阳省区域配套逐步完善、港口工业持续扩张，城郊、县域地块存在价值补涨空间，但市中心顶级地段仍具备长期稀缺保值属性。

\#海防2026基准地价#越南港口土地市场#越北土拍行情

留言区问题：

2026年海防取消旧K系数地价制度，出台全新地价表，该政策对哪类拿地方影响最大？

A.市中心高端住宅开发房企

B.城郊县域小型散户投资者

C.工业园区工业项目投资方

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—— 转载自 SpaceMV问道公众号，署名：SpaceMV问道